Визначення вартості об`єкта нерухомості

Аналіз факторів, що визначають найкраще і найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості, показала, що доцільно використовувати оцінюване нежитлове приміщення під ресторан, оскільки ставка оренди при даному способі використання об'єкта є найбільшою і складає 1000 р./м2. (Вибір здійснювався, виходячи з того, що площа об'єкта складає 418 м2, розташування - центральна магістраль міста).


3   Визначення вартості будівлі різними підходами до оцінки нерухомості

Традиційними підходами визначення вартості нерухомості є витратний, порівняльний і прибутковий. У рамках кожного підходу використовуються певні методи розрахунку. В результаті застосування цих підходів виходять три різні величини вартості одного й того ж об'єкта, на підставі яких визначається підсумкова величина вартості.
3.1. Використання витратного підходу
Витратний метод заснований на тому, що вартість нерухомості визначається виходячи з вартості земельної ділянки і витрат на відтворення (заміщення) наявних на ньому поліпшень (будівель і споруд) за вирахуванням накопиченого зносу (фізичного, функціонального, зовнішнього).
В основі методу лежить припущення, що раціональний потенційний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості суму, що перевищує витрати на створення заміняє даний об'єкт нерухомості без надмірної затримки (враховуючи витрати покупця, а не підрядника).
Основна розрахункова формула:
Сзп = Сз + СНС - Ін, (1)
де Сзп - вартість об'єкта нерухомості, визначена в рамках
витратного підходу, тис. р.;
Сз - вартість земельної ділянки, тис. р.;
СНР - вартість нового будівництва будівлі, тис, р;
Ін - накопичений будівлею знос, Тис.р; [6, c.8]
Таким чином, при застосуванні витратного методу оцінки нерухомості необхідно визначити вартість земельної ділянки, витрати, необхідні на відтворення нового будинку, який є точною копією оцінюваного, накопичений знос (фізичний, функціональний, зовнішній).
Для оцінки вартості земельної ділянки використовується метод прямого порівняння продажів. За своєю суттю, даний метод належить до порівняльного підходу, проте його розрахункові моделі використовуються і в інших підходах. Зокрема, в рамках витратного підходу необхідно оцінити величину витрат, необхідних на придбання земельної ділянки під будівництво. Для цього аналізуються ціни аналогічних ділянок. При цьому наявні відмінності між порівнюваними об'єктами коригуються шляхом введення відповідних поправок.
Початковим етапом методу прямого порівняння продажів є вивчення ринку і збір інформації про об'єкти-аналоги, тобто таких об'єктах, які схожі з оцінюваним. Дані про продані на ринку аналоги наведені в таблиці 3.1.
Таблиця 3.1
Дані про продажі земельних ділянок

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Ціна продажу, Тис.р,	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Розмір, м2.	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права власності	приватна	сервітут	Державним про.	сервітут	Державним про.	приватна
Умови фінансування	типові	кредит	типові	типові	типові	кредит
Умови продажу	Терміновий продаж	Терміновий продаж	типові	Особливі 1 *	типові	Особливі 2 *
Дата продажу	3 міс. тому	9 міс. тому	Наст. час	6 міс. тому	3 міс. тому	6 міс. тому
Розташування	Цін.	Від.	з / о	Цін.	Від.	з / о
Асфальтобетонне покриття	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
Несуча здатність грунтів	Низ.	Вис.	Серед.	Серед.	Низ.	Вис.

* Угода між партнерами по бізнесу.
** Придбання сусідньої ділянки для розширення існуючого.
Після визначення об'єктів-аналогів, необхідно підібрати одиниці порівняння, оскільки кількісні характеристики об'єкта оцінки і аналогів відрізняються. У цій роботі будемо оперувати ціною за одиницю площі, тобто одиницею порівняння буде ціна 1м2.
Наступним етапом методу прямого порівняння продажів є внесення поправок на виділені відмінності в цінно утворюють характеристиках порівнюваних об'єктів. На даному етапі потрібно відповісти на запитання, за яку суму був би проданий аналог, він володів тими ж характеристиками, що і об'єкт оцінки.
Основне правило внесення процентних поправок: якщо оцінюваний об'єкт краще зіставного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищувальний коефіцієнт, якщо гірше - понижуючий коефіцієнт.
Вносячи поправки, необхідно пам'ятати, що коректувань піддаються об'єкти-аналоги, об'єкт оцінки ніколи не піддається коректувань.
При внесенні поправок необхідно піддати коректувань кожну відрізняється характеристику - елемент порівняння. Елементи порівняння прийнято ділити на дві групи. Перша група - елементи, пов'язані з умовами операції і станом ринку (поправки проводяться шляхом застосування кожної наступної поправки до попереднього результату скоригованої ціни). Перша група включає в себе: склад переданих прав власності, умови фінансування угоди, умови продажу, час продажу.
Друга група - елементи, пов'язані безпосередньо до об'єкта нерухомості (виробляються шляхом застосування поправок кожного елемента до результату, отриманого після коректування на умови ринку, в довільному порядку). Склад другої групи: місце розташування, фізичні та економічні характеристики, додаткові компоненти. [6, c.10]
Розмір величини поправок, необхідних для розрахунку скоригованих цін земельних ділянок, визначений за результатами дослідження ринку:
· Наявність сервітуту (обтяження) знижує вартість на 12%, з причини додаткових процедур узгодження державні об'єкти коштують на 10% менше приватних;
· Кредити видаються під 15%;
· Умови термінового продажу змінюють ціну на 10%, при угоді між партнерами по бізнесу ціна була занижена на 8%, особлива зацікавленість покупця при придбанні сусідньої ділянки для розширення бізнесу дозволила продавцю завищити ціну на 7%;
· За 3 місяці ціни на ринку зросли на 2%, за 6 місяців - на 4%, за 9 місяців - на 8%;
· Різниця в цінах по районах: цін. І з / о - 20%, с / о та отд. - 10%, цін. і отд. - 30%;
· Різниця в цінах за наявності асфальтобетонного покриття на площі до 10% ділянки в порівнянні з площею до 30% становить 2%, до 30% в порівнянні з площею до 50% - 3%, до 10% в порівнянні з площею до 50% - 5%;
· Різниця в цінах між низькою і середньою несучою здатністю грунтів - 3%, середньої і високої - 4%, низькою і високою - 7%.
Для висновку про вартість земельної ділянки необхідно провести узгодження отриманих скоригованих цін. Узгодження - це не усереднення отриманих проміжних результатів, а процес зважування та порівняння показників з їх характеристиками. Узгодження проводиться відповідно до наявних відзнаками аналогів від оцінюваного об'єкта.
Для узгодження широко використовуються різні методи. Зокрема, судження про вартість об'єкта можна прийняти в результаті аналізу чотирьох показників: [6, c.12]
1. Середнього арифметичного значення скоригованих цін:
(1,911 +1,263 +1,771 +1,849 +1,77 +1,292) / 6 = 1,643 р./м2.
2. Модального значення. Мода - найбільш часто зустрічається значення в числовому ряду. У нашому випадку беремо найбільш близькі часто зустрічаються значення.
Отже, запишемо всі значення в один числовий ряд і виберемо найбільш часто зустрічається:
1,911 1,263 1,771 1,849 1,77 1,292
Приймемо модальне значення рівним 1,77 р./м2.3. Медіанного значення. Медіана - середина рангового числового ряду. Для визначення медіани запишемо всі ціни від мінімального до максимального значення і виберемо значення, що знаходиться в центрі ряду (у нашому випадку, середнє між двома - парна кількість значень): 1,263 1,292 1,77 1,771 1,849 1,911
Приймемо медіанне значення рівним (1,771 +1,77) / 2 = 1,771 р./м2.4. Скоригованої ціни самого схожого на оцінюваний об'єкт аналога. Чим менше кількість і величина поправок, тим більше аналог схожий на об'єкт оцінки.
Самим схожим на оцінюваний об'єкт аналогом є А3, приймаємо його ціну рівну 1,771 р./м2.
Вартість земельної ділянки в результаті приймаємо як середнє арифметичне між значеннями наведених вище показників:
Сз = (1,643 +1,77 +1,771 +1,771) / 4 = 1,739 р./м2.
Вартість всієї земельної ділянки дорівнює
Сз = 1,739 * 1054 = 1832,906 тис. р..
Наступний етап витратного підходу - розрахунок витрат, необхідних на відтворення нового будинку, який є точною копією оцінюваного. Один з методів оцінки вартості нового будівництва - метод укрупнених загальних показників вартості на одиницю порівняння.
В якості одиниці порівняння приймається 1м2. Для одержання вартості нового будівництва об'єкта оцінки величина укрупненого узагальненого показника вартості множиться на кількість одиниць порівняння об'єкта оцінки. Розрахунок величини укрупненого загального показника виконаний у таблиці 3.3.
При розрахунку вартості нового будівництва витрати на нове будівництво поділяють на прямі і непрямі.
Прямі витрати - це вартість ресурсів (трудових, матеріальних), накладні витрати і прибуток підрядчика.
Непрямі витрати включають в себе не включені до прямі витрати витрати по зведенню будівлі.
При розрахунку так само необхідно врахувати наступну інформацію:
· Заробітна плата складає 35% вартості матеріалів;
· Накладні витрати - 25% від прямих витрат;
· Прибуток підрядника - 12% від суми прямих і накладних витрат;
· Оплата послуг проектно-кошторисних організацій - 5% від прямих витрат;
· Маркетингові, рекламні, страхові витрати - 6% від ціни підрядника;
· Витрати на купівлю енергетичних потужностей - 10% від ціни підрядника;
· Податки (ПДВ) - 18% від суми всіх попередніх витрат;
· Прибуток інвестора - 30% від понесених витрат. [, C.12]
Отже, у формі таблиці 3.3 проведемо розрахунок укрупненого узагальненого показника вартості при будівництві будівлі відповідного призначення. У нашому випадку - це громадське харчування (ресторан).
Таблиця 3.3
Розрахунок укрупненого узагальненого показника вартості
при будівництві будівлі, тис. р./м2

№	Найменування	Витрати, тис.р. на 1м2
1	Прямі витрати
1.1	СМР:
	- Матеріали	3,40
	- Заробітна плата	1,19
	- Експлуатаційні витрати	0,40
	- Інші	0,20
	Разом прямі витрати	5,19
1.2	Накладні витрати	1,298
1.3	Прибуток підрядника	0,779
	Разом ціна підрядника	7,267
2	Непрямі витрати:
	- Оплата послуг проектно-кошторисних організацій	0,26
	- Маркетингові, рекламні, страхові витрати	0,436
	- Витрати на купівлю енергетичних потужностей	0,726
	- Податки	1,564
	Разом непрямі витрати	2,986
3	Витрати інвестора	10,253
4	Прибуток інвестора	3,076
	Разом укрупнений узагальнений показник вартості	13,329

Отже, провівши розрахунки, отримали величину укрупненого узагальненого показника вартості рівну 13,329 тис. р./м2. Таким чином вартість нового будівництва СНС = 13,329 * 418 = 5571,522 тис. р..
Наступним етапом витратного підходу є оцінка зносу. Термін «знос» в теорії оцінки розуміється як втрата корисності об'єкта, а отже, і його вартості. Для оцінки накопиченого зносу застосовується метод розбивки, суть якого полягає у визначенні величини трьох видів зносу: фізичного, функціонального і зовнішнього.
Фізичний знос - погіршення властивостей об'єкта з плином часу. Фізичний знос виявляється у втраті елементами об'єкта первісних технічних та експлуатаційних властивостей.
Функціональний (моральний) знос - зменшення вартості об'єкта внаслідок його невідповідності сучасним функціональним вимогам. При цьому об'єкт придатний до експлуатації, але знецінюється за рахунок появи сучасних, більш досконалих функціональних аналогів.
Зовнішній знос - зменшення вартості об'єкта внаслідок зміни зовнішніх по відношенню до нерухомості факторів. Наприклад, зміна положення об'єкта по відношенню до основних транспортних, комунальних, комерційним та іншим спорудам, зміна фінансових умов, законодавства.
При визначенні загальної величини накопиченого зносу методом розбивки використовується формула:
Ін = 1 - (1 - Іфіз/100) * (1 - Іфунк/100) * (1 - Івн/100), (2)
де Іфіз - фізичний знос будівлі,%;
Іфунк - функціональний знос будівлі,%;
Івн - зовнішній знос будівлі,%.
Фізичний знос визначається нормативним методом. Метод передбачає використання нормативних інструкцій.
Для оцінки фізичного зносу вивчається ступінь пошкодження конструктивних елементів будівлі. Розрахунок фізичного зносу будівлі проводиться у формі таблиці 3.4.
Таблиця 3. 4
Розрахунок фізичного зносу будівлі

№	Конструктивні елементи будівлі	Питома вага за типами будівель.	Знос конструктивного елемента,%	Разом знос, %
		громадське харчування
1	Фундаменти	0,04	36,2	5,448
2	Стіни	0,23	29	6,67
3	Перекриття	0,18	7	1,26
4	Покрівля	0,12	45	5,4
5	Підлоги	0,07	38	2,66
6	Прорізи	0,10	22	2,2
7	Оздоблювальні роботи	0,08	50	4
8	Інженерне обладнання	0,16	42	6,72
9	Інші роботи	0,02	22	0,44
	Разом	1	-	34,798

Фізичний знос фундаменту визначається за ВСН 53-86, по якому знаходимо, що знос фундаменту стрічкового кам'яного при ширині тріщин до 5 мм = 21-40%, а так як за вихідними даними у нас ширина тріщин дорівнює до 4 мм методом інтерполяції знаходимо знос = 36,2%. Фізичний знос стін по ВСН дорівнює при стінах цегляних з облицюванням керамічними плитками до 2мм 21-30%, знаходимо методом інтерполяції при ширині тріщин до1.8мм (за умовою) фізичний знос стін рівним 29%.
Фізичний знос конструктивного елемента визначається за величиною кількісної оцінки для відповідного інтервалу оцінок. Розрахунок проводиться з використанням правил оцінки фізичного зносу житлових будинків (для стін і фундаментів). Для інших елементів знос визначаємо самостійно, виходячи з рівня зносу, оцінюваного за першими двома елементами.
Підсумкова величина по кожному елементу визначається шляхом множення питомої ваги відповідного елемента на значення зносу. Підсумкову величину фізичного зносу всього будинку визначаємо підсумовуванням. Отримуємо Іфіз = 34,8%, тобто будівля знаходиться в задовільному стані, оскільки фізичний знос не перевищує 40%.
Функціональний знос - це зменшення вартості об'єкта нерухомості в результаті його невідповідності сучасним стандартам і вимогам ринку з точки зору його функціональної корисності. Функціональний знос може виявлятися в застарілій архітектурі будівлі, в зручностях його планування, обсягах, інженерному забезпеченні і т.д. Поява функціонального зносу зумовлено впливом науково-технічного прогресу в галузі архітектури та будівництва.
Функціональний знос будівлі оцінюється в інтервалі від 1% до 5%. У нашому випадку приймемо Іфунк = 2%, тобто науково-технічний прогрес зробив незначний вплив на даний об'єкт нерухомості.
Знос зовнішнього впливу - це зменшення вартості об'єкта нерухомості, внаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища, обумовленого або економічними, або політичними, або іншими зовнішніми факторами. Причини зовнішнього зносу: загальний економічний занепад району, в якому знаходиться об'єкт, дії місцевої адміністрації і федеральних органів у сфері оподаткування, страхування та інші зміни на ринку капіталу, землі та зайнятості.
Зовнішній знос оцінюється в інтервалі від 1% до 10%. Приймемо івн = 2%, тобто даний тип зносу незначний, оскільки об'єкт знаходиться в центрі міста на одній з головних вулиць (центральний район, де в даний час спостерігається загальне економічне зростання). Знос пов'язаний з діями в системі оподаткування і страхування з боку міської адміністрації.
Отже, процентне значення накопиченого зносу визначаємо за формулою 2:
Ін = 1 - (1 - 34,798 / 100) * (1 - 2 / 100) * (1 - 2 / 100) = 0,374
Для оцінки вартісного значення накопиченого зносу отриманий відсоток помножимо на вартість нового будівництва будівлі:
Ін = 0,374 * 5571,522 = 2083,749 тис.р.
Таким чином, використовуючи формулу 1, знаходимо вартість об'єкта нерухомості, визначену в рамках витратного підходу:
Сзп = 1832,906 +5571,522-2083,749 = 5320,679 тис. р.
3.2. Використання порівняльного підходу
Порівняльний підхід заснований на визначенні вартості нерухомості на основі порівняльного аналізу ринкових даних про продажі аналогічних об'єктів.
Одним з методів даного підходу є метод прямого порівняння продажів, який використовувався для оцінки вартості земельної ділянки. [6, с.17]
Метод прямого порівняння продажів полягає у визначенні вартості нерухомості на основі аналізу ринкової інформації про продажі аналогічних (порівнянних) об'єктів, при цьому відмінності між порівнюваними об'єктами, пов'язані з їх індивідуальними особливостями, згладжуються шляхом проведення відповідного корегування даних. Передбачається, що раціональний покупець не заплатить за конкретну нерухомість більше, ніж йому обійдеться придбання аналогічного об'єкта з подібними властивостями. Вартість оцінюваного об'єкта визначається виходячи з конкретного типу будівлі, призначення, об'єму та площі приміщення, матеріалу споруди і інших типових характеристик аналога, при цьому враховуються супутні фактори (екологічна обстановка, віддаленість від населених пунктів або від центру міста, від автомагістралі, умови угоди, ціни та дати продажу об'єкта-аналога). [5, с.62]
Основні умови застосування даного методу оцінки: об'єкт не повинен бути унікальним, необхідна наявність порівнянних аналогів (у тому числі за часом угод з метою зменшення впливу на оцінку об'єкта ринкових змін) і вичерпної інформації.
Основні етапи методу прямого порівняння продажів:
1. Збір інформації та формування бази даних із занесенням до неї угод з об'єктами нерухомості, інформація з яких перевірена і достовірна;
2. Аналіз отриманої інформації, вивчення ринку, виділення сегменту, до якого належить об'єкт оцінюється;
3. Відбір аналогів, порівнянних з оцінюваним об'єктом і визначення відповідних одиниць порівняння по кожному з аналогів;
4. Приведення ціноутворюючих характеристик аналогів до характеристик оцінюваного об'єкта;
5. Аналіз наведених цін аналогів і підсумковий висновок про вартість об'єкта оцінки.
Застосування методу прямого порівняння продажів в рамках порівняльного підходу передбачає порівняння оцінюваного об'єкта (будівлі разом із земельною ділянкою) з аналогами, при цьому суть методу і порядок розрахунку залишаються тими ж.
Дані про продаж співставних об'єктів наведені в таблиці 3.5.
Таблиця 3.5
Дані про продажі комерційної нерухомості

Аналоги	Площа *, м2	Місце- становище	Транспортна доступність	Стан
А1	+15%	з / о	гол.	хороше
А2	-25%	з / о	гол.	задовільний
А3	+80%	з / о	втр.	хороше
А4	-35%	від.	втр.	хороше
А5	+40%	від.	гол.	задовільний
А6	+30%	від.	гол.	хороше
А7	+100%	цін.	гол.	хороше
А8	-50%	цін.	гол.	задовільний
А9	-10%	цін.	втр.	хороше

* Щодо об'єкта оцінки.
Елементи порівняння об'єктів-аналогів відносяться до другої групи - пов'язані безпосередньо до об'єкта нерухомості. Передбачається, що умови угоди, і стан ринку були схожі. В якості одиниці порівняння приймається всю будівлю.
Розрахунок скоригованих цін об'єктів комерційної нерухомості проводиться у формі таблиці 3.6.
Цкх - ціна, наведена за кількісними характеристиками (за вартістю обладнання та площі), тис. р..
На підставі порівняльного аналізу цін продажів відомо, що розходження в цінах аналогічних об'єктів комерційної нерухомості за рахунок місця розташування наступні:
· 15% між розташованими у віддаленому районі та районі середньої віддаленості;
· 10% між центром і районами середньої віддаленості;
Поправки на стан об'єкта та умови транспортної доступності визначаються шляхом аналізу підібраних аналогів (таблиця 3.6, гр.1-9). Для цього використовується метод парних продажів.
Під парної продажем мається на увазі продаж двох об'єктів, в ідеалі є точною копією один одного, за винятком однієї характеристики, наявністю якої і пояснюється різниця в цінах цих об'єктів.
При визначенні поправок необхідно врахувати:
1. поправки визначаються виходячи з цін, приведених до оцінюваному об'єкту за кількісними характеристиками;
2. підбираються пари аналогів, що мають тільки одну відмінність, наприклад однакове місце розташування і транспортна доступність, але різний стан;
3. при визначенні поправок по тій чи іншій характеристиці завжди ділити ціни аналогів з однаковою з об'єктом оцінки характеристикою на ціну аналога з відмінною характеристикою.
Даний метод дозволяє розрахувати поправку на відмінну характеристику і потім використовувати її для коректування на цей параметр ціни продажу порівнянного з об'єктом оцінки об'єкта-аналога.
Скориговану ціну аналогів визначаємо з урахуванням всіх поправок (гр.13 таб. 3.6 визначається множенням гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).
Тепер для визначення вартості об'єкта нерухомості узгодження отриманих цін. У цьому випадку, судження про вартість об'єкта приймається в результаті аналізу п'яти показників:
1. Середнього арифметичного значення скоригованих цін: (4733,77 +4807,03 +4625,137 +) / 9 = 4717,82 тис.р.
2. Модального значення.
В якості модального значення приймемо 4763,929 тис.р.
3. Медіанного значення:
4551,04 4652,137 4657,748 4692,373 4733,769 4761,138 4796,88 4807,03 4808,265
Медіаною в даному ранжированном числовому ряду є число 4733,769 тис.р.
4. Скоригованої ціни самого схожого на оцінюваний
об'єкт аналога. Самим схожим у даному випадку є аналог А9, його скоригована ціна - 4808,265 тис.р.
5. Скоригованої ціни з урахуванням вагових коефіцієнтів:
Для розрахунку вагових коефіцієнтів застосовується метод розстановки пріоритетів. При цьому порівнюються пари зіставних продажів на основі оцінки їх впливу на підсумкову вартість об'єкта оцінки. За даними прийнятої системи порівнянь формується квадратна матриця А = [aij],
де aij - числова міра, що визначає ступінь переваги впливу на результат оцінки порівнянної продажу (Xi) над іншою (Xj).
a ij = {1,5 якщо Xi> Xj, 1,0 якщо Xi = Xj, 0,5 якщо Xi <Xj}.
Отже, складемо квадратну матрицю А розміром 9х9:

(Xi / xj)	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
А1	1	0,5	0,5	0,5	0,5	1	0,5	0,5	0,5
А2	1,5	1	1	1	1	1,5	1	0,5	0,5
А3	1,5	1	1	1	1	1,5	1	0,5	0,5
А4	1,5	1	1	1	1	1,5	0,5	0,5	0,5
А5	1,5	1	1	1	1	1,5	1	0,5	0,5
А6	1	0,5	0,5	0,5	0,5	1	0,5	0,5	0,5
А7	1,5	1	1	1,5	1	1,5	1	0,5	0,5
А8	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1	1
А9	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1	1

Розрахуємо вагові коефіцієнти, для цього знайдемо суму значень по рядках матриці, потім знаходячи ставлення відповідного значення в рядку матриці до загальної суми всіх значень визначимо вагові коефіцієнти (Р (Але)) для кожного з аналогів. Параметр Р1 знайдемо шляхом множення матриці А = [aij] на стовпець суми значень по рядках матриці. Далі знаходимо питома вага Р (Н1) шляхом розподілу кожного з аналогів Р1 на суму всіх значень Р1.После чого, знайшовши підсумкову суму за графою Р (Н1) * гр.13 отримаємо вартість об'єкта нерухомості з урахуванням вагових коефіцієнтів.

Таблиця 3.7
Розрахунок вартості об'єкта нерухомості з урахуванням вагових коефіцієнтів

	Сума значень по рядках матриці	Р (Але)	Р1	Р (Н1)	Р (Н1) * гр.13 тис.р.
А1	7,5	0,068	0,568	0,068	320,627
А2	7,5	0,111	0,913	0,109	523,351
А3	10	0,111	0,913	0,109	506,487
А4	12	0,105	0,855	0,102	478,414
А5	12	0,111	0,913	0,109	495,480
А6	12	0,068	0,568	0,068	315,478
А7	5	0,117	0,966	0,115	548,445
А8	8,5	0,154	1,345	0,160	769,354
А9	6	0,154	1,345	0,160	771,180
Разом:	81	1,000	8,386	1,000	4728,817

Таким чином, з урахуванням вагових коефіцієнтів отримали ціну, рівну 4728,817 тис. р..
Вартість об'єкта нерухомості, оцінену в рамках порівняльного підходу в результаті приймаємо як середньоарифметичне значення вище наведених показників:
(4717,82 +4763,929 +4733,769 +4808,265 +4728817) / 5 = 4750,52 тис.р.

3.3. Використання дохідного підходу
Прибутковий підхід полягає в перетворенні в поточну вартість нерухомості очікуваних вигод, які може принести використання або майбутня продаж об'єкта. Для визначення вартості об'єкта оцінки використовується метод прямої капіталізації доходу.
Перетворення майбутніх доходів у поточну величину вартості здійснюється за формулою
СДП = ЧОД / Ккап, (3)
де СДП - вартість об'єкта нерухомості, визначена в рамках дохідного підходу, тис.р.;
ЧОД - чистий операційний дохід оцінюваного об'єкта за рік, тис.р.;
Ккап - коефіцієнт капіталізації.
Для визначення ЧОД необхідно розрахувати потенційний і ефективний валові доходи.
Потенційний валовий дохід (ПВД) - це сума всіх очікуваних надходжень від здачі об'єкта в оренду.
ПВД - це дохід, який можна отримати від нерухомості при повній зайнятості площ без обліку втрат і витрат.
ПВД визначається за рік з урахуванням ставок оренди (табл.2.1).
Ефективний валовий дохід (ЕВД) - це величина, рівна ПВД, за винятком втрат від недозавантаження об'єкта і недосборов орендної плати.
Оцінка втрат від недозавантаження об'єкта і недосбора орендної плати проводиться на основі аналізу ринку, його динаміки стосовно оцінюваної нерухомості. [6, c. 20]
У нашому випадку величина збитків (тобто понесених втрат) складає 8% від ПВД, які в основному пов'язані з недовантаженням об'єкта нерухомості, тобто частина приміщень пустує.
ЧОД являє собою розраховану стійку величину очікуваного чистого річного доходу, отриманого від об'єкта оцінки після вирахування всіх операційних витрат (ОР) і резервів.
Розрахунок ЧОД здійснюється у вигляді звіту про доходи та витрати у формі таблиці 3.8.
Таблиця 3.8
Звіт про доходи та витрати

Показники	Сума, р.	Порядок розрахунку
ПВД	3511200	Дохід від оренди * 70% т.к будівля у задовільному стані
Збитки	245784	5-10% від ПВД (7%)
ЕВД	3265416	ПВД - Збитки
ОР:	1184571
- Податок на землю	50592	12 р./м2 площі ділянки Sз * 12 * 4
- Податок на майно	69755	2% на рік від СНС з урахуванням зносу (СНС-Ін) * 2% * 1000
- Комунальні витрати	42160	40 р./м2/мес. Sз * 40
- Витрати на управління	489812	15% від ЕВД
- Страхування	5572	0,1% від СНС на рік
- Забезпечення безпеки	526680	15% від ПВД
Резерви	111430	2% від СНС на рік
ЧОД	1969414	ЕВД - ОР

Тепер розрахуємо величину коефіцієнта капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації визначається з урахуванням відшкодування капітальних витрат. Коефіцієнт складається з двох частин:
· Ставки прибутковості на капітал;
· Норми повернення інвестованого капіталу.
Для розрахунку ставки доходу використовується метод кумулятивного побудови, який полягає в поєднанні ставки доходу та ризиків, притаманних об'єкту нерухомості.